Qu'est-ce que le bail emphytéotique?

Ces mots barbares désignent ce qu'on pourrait résumer de location à très longue durée, jusqu' à 99 ans en France, qui donne au locataire un droit réel sur l'immeuble loué : il en devient propriétaire temporaire, contre versement d'une redevance au propriétaire initial.

Le bail emphytéotique doit être consenti pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Au terme du bail emphytéotique, l’emphytéote (le locataire) devient occupant sans droit ni titre et doit alors quitter les lieux, sauf la possibilité pour lui de se faire consentir une nouvelle location. Il ne peut être réduit, sauf en cas de non-paiement de la redevance pendant 2 années ou le non-respect des obligations contractuelles.

L’emphytéote est tenu des obligations incombant à tout locataire. Ces obligations sont cependant adaptées au bail emphytéotique, à savoir :

• il ne peut se libérer du paiement de la redevance, ni se soustraire à l’exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds ;
• il doit s’abstenir de faire tout acte ou tout changement qui pourrait détériorer le bien ;
• il est tenu de toutes les contributions et charges du fonds qui lui est loué. Il est redevable de la taxe foncière grevant l’immeuble donné à bail ;
• il est tenu de faire, sur les constructions existant au jour de la conclusion du bail, toutes réparations de toute nature. Il n’est cependant pas tenu de reconstruire les bâtiments s’il rapporte la preuve que ceux-ci ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou par suite d’un vice de construction antérieur au bail ;
• il répond de l’incendie au même titre que tout locataire.

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel immobilier ; l’emphytéote est donc investi de prérogatives beaucoup plus larges que celles dont bénéficie un locataire ordinaire. Il jouit ainsi des pouvoirs suivants, propres à sa situation d’emphytéote :

• possibilité d’améliorer le fonds : si l’emphytéote doit généralement améliorer le fonds, il n’est tenu de faire que les améliorations qui ont été prévues par le bail. L’emphytéose implique également la liberté pour le preneur de réaliser tous travaux de construction et de démolition sans le consentement du bailleur ;

• liberté d’hypothéquer : l’emphytéote peut librement hypothéquer son droit ; ce droit peut être saisi comme tout bien immobilier ;
• liberté de louer et de sous-louer : l’emphytéote peut donner à bail les immeubles qu’il édifie. Il peut également sous-louer les immeubles qu’il a pris à bail emphytéotique. Le bail emphytéotique ne peut par conséquent contenir aucune clause interdisant, limitant ou réglementant le droit de louer ou de sous-louer de l’emphytéote ;
• liberté de consentir une servitude passive et d’acquérir une servitude active ;

On parle de bail emphytéotique administratif lorsque le loueur est une collectivité locale. Son usage est plus restrictif, mais la loi prévoit la location des enceintes sportives.

Concernant la redevance que devra payer le club au propriétaire, d'une manière générale, il semble que la plupart des loyers des BEA soient fixés à au moins 5 % de la valeur vénale des terrains, et indexés sur l'indice INSEE du coût de la construction. Le principe de la libre fixation du loyer n'est donc tempéré que par l'obligation pour la collectivité locale de ne pas concéder d'avantages exorbitants à une société, et de ne pas mettre gratuitement à disposition de personnes privées des équipements financés par la collectivité publique.

Sources : SNDP, Wikipedia, Legifrance et Carrefour Local